Ως τo μεγαλύτερο deal στον τομέα της αξιοποίησης ακινήτων, χαρακτηρίζεται η ολοκλήρωση του διαγωνισμού για τα 28 ακίνητα του δημοσίου τα οποία περνούν στα χέρια της Εθνική Πανγαία και της Eurobank Properties, των δύο μεγαλύτερων ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα. Ταυτόχρονα η τιμή απόκτησης με μονοψήφιο νούμερο απόδοσης στέλνει ένα μήνυμα στις αγορές του εξωτερικού.
Το τελικό τίμημα της συμφωνίας ανέρχεται σε 261,31 εκατ. ευρώ και για το χαρτοφυλάκιο Α με 14 ακίνητα η Πανγαία προσέφερε 115,5 εκατ. ευρώ και για το δεύτερο πλειοδότης με τίμημα 145,81 εκατ. ευρώ αναδείχθηκε η Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ.
Στο χαρτοφυλάκιο που απέκτησε για 20 χρόνια η Εθνική Πανγαία περιλαμβάνονται ακίνητα όπως το κτίριο του Κεράνη (40.000 τ.μ.) στη Λ. Θηβών, η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων στο Μοσχάτο (27.668 τ.μ.), το Αρχηγείο Αστυνομίας Θεσ/νίκη (26.298 τ.μ.)ς, η Διεύθυνση Εγκληματολογικών Ερευνών της ΕΛΑΣ στη Λ. Αθηνών (31.735 τ.μ.), η Ελληνική Στατιστική Αρχή στην οδό Πειραιώς (21.256 τ.μ.), η Γενική Γραμματεία Τύπου στην Καλλιθέα (14.953 τ.μ.), το Υπουργείο Διοικητικής Μεταρρύθμισης και Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης στη Β. Σοφίας (6.139 τ.μ.), το Υπουργείο Πολιτισμού στην οδό Μπουμπουλίνας (5.272 τ.μ.).
Σύμφωνα με πληροφορίες, τα 14 κτίρια που παίρνει η Πανγαία έχουν συνολική ανωδομή και υπόγεια 200.000 τ.μ. Η εταιρεία αναλαμβάνει για 20 χρόνια τα κτίρια τα οποία είναι μισθωμένα από τις δημόσιες υπηρεσίες εκτός από το κτίριο του Κεράνη για το οποίο θα πρέπει να υπάρξουν περαιτέρω διευκρινήσεις.
Το κτίριο που ανήκει στο δημόσιο εδώ και 20 χρόνια είναι «φάντασμα» καθώς κανείς δεν πάει εκεί. Το τελευταίο σενάριο είναι ότι θα μεταφερθούν τα δικαστήρια του Πειραιά, ωστόσο, στην περίπτωση αυτή οι πληροφορίες του ered.gr αναφέρουν ότι πρέπει το ΤΑΙΠΕΔ να επωμιστεί το κόστος ανακατασκευής το οποίο μπορεί να ξεπεράσει τα 15 εκατ. ευρώ.
Τα γραφεία, όπως έχουν διαμορφωθεί έχουν ωφέλιμο ύψος 2,40 μ. ωστόσο για αίθουσες συνάθροισης κοινού και ειδικά για δικαστήρια που έχουν και υπερυψωμένα σημεία θα πρέπει να γίνει ανακατασκευή μεγάλης κλίμακας και το κόστος είναι αρκετά σημαντικό. Στην περίπτωση που ναυαγήσει η μεταφορά των δικαστηρίων πρέπει να αναζητηθεί νέος ενοικιαστής. Η συμφωνία πάντως με το ΤΑΙΠΕΔ προβλέπει παράδοση κτηρίου με ενοικιαστή (sale & lease back)
Η αρχική απόδοση για την Πανγαία, σύμφωνα με πληροφορίες (gross yield) ανέρχεται σε 9,98% ενώ οι εκτιμήσεις, μετά την αναπροσαρμογή των ενοικίων, αναφέρουν ότι σε βάθος 20ετίας το ΙRR θα φθάσει στο 11%.
Ενα πολύ σημαντικό θέμα που θα απασχολήσει ιδιαίτερα το ΤΑΙΠΕΔ αλλά και τις δύο εταιρείες, αποτελεί η ανακοίνωση του Ταμείου ότι οι επενδυτές αναλαμβάνουν την υλοποίηση σημαντικών επενδύσεων που αναμένεται να ξεπεράσουν τα 100 εκατ. ευρώ για την αναβάθμιση των κτιρίων.
Σύμφωνα με πηγές του ered.gr ωστόσο, ένα τόσο μεγάλο ποσό δεν προτίθενται να δώσουν οι δύο εταιρείες Οι ίδιες πληροφορίες αναφέρουν ότι για παράδειγμα η Εθνική Πανγαία υπολογίζεται το ποσό των επενδύσεων για συντήρηση των κτιρίων, γύρω στα 10 με 15 εκατ. ευρώ εντός της 20ετίας. Ανάλογικά λίγο μεγαλύτερο αναμένεται το ποσό που θα καταβάλλει η Eurobank Properies για το δικό της -μεγαλύτερο- χαρτοφυλάκιο, γεγονός που γεννά ερωτήματα σχετικά με την ανακοίνωση του ΤΑΙΠΕΔ για επενδύσεις ύψους 100 εκατ. ευρώ.
Αναφορικά με την Eurobank Properties AEEAΠ, στο χαρτοφυλάκιο που παίρνει περιλαμβάνονται ακίνητα όπως το υπουργείο Παιδείας στο Μαρούσι (39.611 τ.μ.), το υπουργείο Υγείας στο Μαρούσι (28.857 τ.μ.), το υπουργείο Δικαιοσύνης στη Λ. Μεσογείων (13.290 τ.μ.), η Γενική Αστυνομική Διεύθυνση Αττικής στην Λεωφόρο Αλεξάνδρας (39.876 τ.μ.), το Γενικό Χημείο του Κράτους στην Αθήνα (8.805 τ.μ.) και άλλα κτίρια που βρίσκονται σε κεντρικές τοποθεσίες της Αθήνας και της περιφέρειας. Τα ετήσια έσοδα από μισθώματα για την Eurobank Properties AEEAΠ θα υπερβαίνουν τα 14 εκατ. ευρώ ετησίως αναπροσαρμοζόμενα.
Η συνολική δομημένη επιφάνεια των εν λόγω ακινήτων ανέρχεται σε 189.000 τ.μ. περίπου, εκ των οποίων τα 136.000 τ.μ. περίπου αντιστοιχούν στην ανωδομή και τα 53.000 τ.μ. σε υπόγειους χώρους.
Ολα τα ακίνητα της εν λόγω ΑΕΕΑΠ είναι μισθωμένα αυτή τη στιγμή από τις δημόσιες υπηρεσίες, και το τίμημα των 145,81 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με πληροφορίες θα δοθεί από τα αποθεματικά της εταιρείας (που ανέρχονται σε 170 εκατ. ευρώ) ενώ υπάρχουν σκέψεις και για δανεισμό. Υπενθυμίζεται ότι τα «γεμάτα ταμεία» της Eurobank Properties AEEAΠ προέρχονται από αυξήσεις κεφαλαίου που έγιναν στο παρελθόν ενώ τα χρήματα που θα μπουν από την καναδική Fairfax στην εταιρεία μετά την αύξηση κεφαλαίου (στις 9 Νοεμβρίου η γενική συνέλευση) θα χρησιμοποιηθούν για μελλοντικές επενδύσεις.
Σε ότι αφορά την αρχική απόδοση, αυτή φτάνει το 9,65% ενώ το το ΙRR θα εξαρτηθεί από το αν η εταιρεία θα πάει σε δανεισμό, το κόστος του δανεισμού κ.λπ. Οι εκτιμήσεις της διοίκησης της εταιρείας είναι ότι η συμφωνία θα ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος του έτους, όπως έχει δεσμευτεί το ΤΑΙΠΕΔ, ωστόσο, καθυστερήσεις μπορεί να υπάρξουν από τους ελέγχους που θα πρέπει να γίνουν σε μια τόσο μεγάλη συναλλαγή.
RE+D Magazine
Speak Your Mind
You must be logged in to post a comment.