Στο δρόμο προς τη Βουλή το ν/σ για τις ΑΕΕΑΠ

Το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) οδεύει προς τη Βουλή. Στις αλλαγές της τελευταίας στιγμής περιλαμβάνεται διάταξη που ρυθμίζει το χρόνο υλοποίησης της ανάπτυξης σύμφωνα με ότι ισχύει και για τους κατασκευαστές κτηρίων.

Έτσι, απαλείφτηκε η υποχρέωση ολοκλήρωσης του έργου σε διάστημα ενός έτους από την λήψη της σχετικής οικοδομικής άδειας. Παρά ταύτα, το αναθεωρημένο πλαίσιο έχει καθυστερήσει σημαντικά, καθώς Ισπανία και Ιρλανδία, που αντιμετωπίζουν παρόμοια οικονομικά προβλήματα άλλαξαν ήδη το θεσμικό τους πλαίσιο με στόχο να προσελκύσουν ξένα κεφάλαια.

Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ, λόγω διαφάνειας και σημαντικών κυρώσεων που προβλέπει για τους διαχειριστές και τα συνδεδεμένα με αυτούς πρόσωπα, θεωρείται μοναδικό εργαλείο για να εξασφαλιστεί κάποιος θεσμικός επενδυτής που θέλει να τοποθετηθεί σε αγορά του εξωτερικού.

Το αναθεωρημένο θεσμικό πλαίσιο της Ελλάδας, δίνει πρόκριμα στα τραπεζικά ιδρύματα τα οποία κατέχουν σημαντικού μεγέθους χαρτοφυλάκια ακινήτων και δεν βρίσκονται αναγκασμένα να εισφέρουν ακίνητα σε ΑΕΕΑΠ με την υποχρέωση καταβολής φόρου.

Παρόλα αυτά συγκριτικό πλεονέκτημα για τις ελληνικές επενδυτικές ακινήτων είναι η προνομιακή αντιμετώπιση του μετόχου καθώς η καταβολή μερίσματος δεν φορολογείται ως έσοδο. Ωστόσο, για πολιτικούς κυρίως λόγους το κράτος που ασκεί αδυσώπητη φορολογική πολιτική δεν απελευθερώνει το θεσμό, με στόχο να υπάρχει φορολογητέα ύλη από ιδιώτες – ιδιοκτήτες και ακόμη για να μην θεωρηθεί ότι δίνεται επιλεκτικά στους πλουσίους, η δυνατότητα να φοροδιαφύγουν εισφέροντας την ακίνητη τους περιουσία σε Οχήματα Ειδικού Σκοπού.

Μια ακόμη αλλαγή της τελευταίας στιγμής ήταν η διατήρηση του αλγόριθμου φορολόγησης των επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ επί του ενεργητικού, με βάση το επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, αντί επιβολής ενιαίου φόρου 2‰. Με τον τρόπο αυτό το εύρος φορολόγησης από την καθιέρωση του συγκεκριμένου τρόπου υπολογισμού έχει κυμανθεί από 1,5‰ μέχρι και 4‰.

Ο γρίφος
Ένας «γρίφος» που ενδεχομένως να κληθεί να αντιμετωπίσει η νέα ρύθμιση, είναι και η δυνατότητα συγχώνευσης των δύο τραπεζικών ΑΕΕΑΠ που θα προκύψουν μετά τη συγχώνευση Εθνικής / Eurobank. Και αυτό γιατί η υποχρέωση της Εθνικής τράπεζας να υποβάλλει δημόσια πρόταση για την εξαγορά της Eurobank Properties βάζει μια σειρά θέματα, όπως το κατέβασμα από το ταμπλό της τελευταίας και πως θα αντιδράσει η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς στην περίπτωση που η Properties παραμείνει εισηγμένη (πρόστιμο από την ΕΚ και πόσο ή άλλες κυρώσεις). Προτεραιότητα αποτελεί η διατήρηση της Fairfax στη διάδοχη κατάσταση.

Η συγχώνευση των δύο μεγαλύτερων ΑΕΕΑΠ της χώρας αποτελεί στόχο της νέας τράπεζας και θα καταβληθεί κάθε προσπάθεια ώστε υπάρξει ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο και μία ΑΕΕΑΠ ευρωπαϊκού μεγέθους που θα βάλει τη χώρα στο χάρτη των διεθνών επενδύσεων.