Λύση στο χάος της μεταφοράς του συντελεστή

Πριν από λίγες ημέρες, η Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας του υπουργείου Περιβάλλοντος ενέκρινε ακόμα έναν τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης από ένα διατηρητέο στην Κυψέλη. Η ιδιοκτήτριά του απέκτησε ένα «άυλο» δικαίωμα για τη δόμηση 525 τετραγωνικών, το οποίο όμως δεν μπορεί να πωλήσει καθώς η διαδικασία της μεταφοράς συντελεστή έχει κριθεί αντισυνταγματική από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το υπουργείο συνεχίζει να εκδίδει «άχρηστους» τίτλους, παρ’ όλο που εδώ και τρία χρόνια το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους έχει προτείνει την παύση του θεσμού. Και παρ’ όλο που τα τελευταία χρόνια ολοένα και περισσότεροι από τους 428.000 ιδιοκτήτες τίτλων προσφεύγουν στη Δικαιοσύνη ζητώντας αποζημίωση…

Πώς θα βρεθεί λύση στο αδιέξοδο; Εχει νόημα η επαναφορά της ρύθμισης την οποία προετοιμάζει το υπουργείο Περιβάλλοντος ή η εφαρμογή της είναι υπό τις παρούσες συνθήκες αδύνατη; Αλλά ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε για πρώτη φορά στη χώρα μας το 1979 (ν.880/79). Ο νόμος έδινε το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες διατηρητέων να μετατρέψουν τον συντελεστή που δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί (δηλαδή να χτιστεί, εφόσον ο χαρακτηρισμός ενός διατηρητέου συνεπάγεται τη διατήρησή του ως έχει) σε «τίτλο», τον οποίο ο ιδιοκτήτης μπορούσε να πωλήσει σε κάποιον άλλο ιδιοκτήτη ακινήτου, προκειμένου ο τελευταίος να χτίσει περισσότερο από όσο επιτρέπεται.

Η ρύθμιση λειτούργησε μέχρι το 1990, όταν κρίθηκε από το ΣτΕ (αρ. 1071, 1073 αποφάσεις Ολομέλειας) ότι η μεταφορά συντελεστή έπρεπε να επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες. Η Πολιτεία «απάντησε» με τον ν.2300/95, όμως αρκετές από τις διατάξεις του νόμου αυτού κρίθηκαν με τη σειρά τους αντισυνταγματικές (Ολομέλεια αρ. 6070/1996). H Πολιτεία προχώρησε σε συνταγματική αναθεώρηση το 2001 για να διευρύνει τις κατηγορίες στις οποίες επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και κατόπιν αναμόρφωσε για τρίτη φορά τη μεταφορά συντελεστή (ν.3044/02). Το 2007 το ΣτΕ (Ολομέλεια αρ.2366) έκρινε συνταγματική τη χρήση της μεταφοράς συντελεστή για την αποζημίωση και ιδιοκτητών ρυμοτομούμενων ακινήτων, ωστόσο ακύρωσε εν μέρει τον ν.3044/02, επιμένοντας στη δημιουργία ζωνών μεταφοράς συντελεστή. Και επανέλαβε ότι οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δεν πρέπει να έχουν εμπορικό χαρακτήρα, αλλά να προορίζονται αυστηρά για αποζημίωση.

Παρά τη νέα εμπλοκή, που έδειχνε ότι τα περιθώρια λειτουργικότητας της ρύθμισης είχαν πλέον εξαντληθεί, η Πολιτεία συνέχισε… ακάθεκτη την έκδοση τίτλων μεταφοράς συντελεστή. Το 2010, σε μια προσπάθεια εξεύρεσης λύσης, το υπουργείο Περιβάλλοντος ζήτησε από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους να γνωμοδοτήσει για την υπόθεση. Το ΝΣΚ (αρ. γνωμοδότησης 192/2010) απάντησε ότι η διαδικασία έκδοσης τίτλων δεν έχει μεν κριθεί αντισυνταγματική, ωστόσο η μεταφορά συντελεστή είναι ανεφάρμοστη και ως εκ τούτου πρότεινε να σταματήσει η έκδοση νέων τίτλων. Η εισήγηση δεν έγινε δεκτή.

Το αποτέλεσμα είναι από 12.500 τίτλοι το 2001 να φθάσουμε σήμερα στις 244.000 τίτλους από διατηρητέα και 184.000 τίτλους από ρυμοτομούμενα ακίνητα (όπως ανέφερε πρόσφατα σε συνέδριο ο γενικός γραμματέας Χωροταξίας του ΥΠΕΚΑ, Σωκράτης Αλεξιάδης). Το παράλογο στην υπόθεση αυτή είναι ότι το υπουργείο εξακολουθεί να εκδίδει τίτλους, παρότι έχουν πολλαπλασιαστεί οι προσφυγές στα δικαστήρια ιδιοκτητών τίτλων μεταφοράς συντελεστή, οι οποίοι διεκδικούν αποζημίωση.

Τι σκοπεύει να κάνει το υπουργείο; Σύμφωνα με τις πρόσφατες εξαγγελίες του κ. Αλεξιάδη, το υπουργείο μελετά την επαναφορά της ρύθμισης, συμπληρώνοντας την ιδέα της δημιουργίας ζωνών υποδοχής συντελεστή με μια «τράπεζα γης», η οποία θα διαχειρίζεται τους τίτλους μεταφοράς συντελεστή. Ομως και στην περίπτωση αυτή θα είναι δύσκολο να αποφύγει το συνταγματικό κώλυμα, καθώς η νομολογία του ΣτΕ έχει ξεκαθαρίσει ότι η μεταφορά συντελεστή σε μια περιοχή «νοθεύει» τον πολεοδομικό σχεδιασμό: με απλά λόγια, αν λ.χ. η Φιλοθέη ή το Πάπιγκο έχουν μέχρι διώροφα κτίρια, δεν πρέπει να επιτραπεί σε κάποιον να χτίσει τριώροφα ή τετραώροφα γιατί θα επηρεάσει το δομημένο περιβάλλον της περιοχής και θα αποτελεί άνιση μεταχείριση έναντι των υπολοίπων κατοίκων της.

Αρα με ποιο τρόπο θα επιτευχθεί η πολυπόθητη ισορροπία; Το υπουργείο μελετά τον καθορισμό νέας διαδικασίας έκδοσης και μεταφοράς των τίτλων, ενώ εξετάζει το ενδεχόμενο να αναθέσει στην Τοπική Αυτοδιοίκηση τον καθορισμό των ζωνών μεταφοράς συντελεστή, δίνοντάς της ως αντάλλαγμα την «υπεραξία» που εκτιμά ότι θα δημιουργηθεί. Αυτό που η Πολιτεία δείχνει σήμερα να παραγνωρίζει είναι ότι για την αγορά τίτλων από την «τράπεζα γης» χρειάζεται η διάθεση ενός γενναίου ποσού, που δεν είναι δεδομένο ότι θα επιστραφεί στα κρατικά ταμεία σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα…

Tου ΓΙΩΡΓΟΥ ΛΙΑΛΙΟΥ

Πηγή: Η Καθημερινή