Η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων με το δικαίωμα επιφανείας

10 Νοε 2012 – Οικονομία

Ο κ. Γιώργος Μπερσής είναι εταίρος και ο κ. Θεολόγος Μίντζας είναι συνεργάτης της δικηγορικής εταιρείας PotamitisVekris.

Η επιφάνεια προϋπήρχε της εισαγωγής του αστικού μας κώδικα το 1946, οπότε και καταργήθηκε.

Εδώ και έναν περίπου χρόνο έχει ξεκινήσει η φιλόδοξη προσπάθεια αξιοποίησης των ακινήτων του Δημοσίου. Το πρόγραμμα στοχεύει στην είσπραξη ενός σημαντικού ποσού που προορίζεται για την απομείωση του δημοσίου χρέους, η πραγματική του αξία όμως έγκειται στις αναπτυξιακές προοπτικές που διανοίγει. Πόροι που επί χρόνια παρέμεναν ανενεργοί θα αρχίσουν να παράγουν, και ξένα επενδυτικά κεφάλαια θα εισρεύσουν δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας, σύγχρονες υποδομές και πρόσθετα φορολογικά έσοδα, στόχοι ζωτικής σημασίας για την πορεία της χώρας.

Το πρόγραμμα αξιοποίησης των ακινήτων του Δημοσίου στοχεύει στην είσπραξη ενός σημαντικού ποσού, που προορίζεται για την απομείωση του δημόσιου χρέους, η πραγματική του αξία όμως έγκειται στις αναπτυξιακές προοπτικές που διανοίγει.
Πρόκειται για ένα πρόγραμμα συστηματικής αξιοποίησης της δημόσιας γης που σε πολιτικό επίπεδο έχει χαρακτηριστεί από ορισμένους ως «ξεπούλημα». Κατά την άποψή μας, ο χαρακτηρισμός είναι τουλάχιστον ατυχής, αφού η αξιοποίηση ανενεργών πόρων με ανοικτούς δημόσιους διαγωνισμούς, που μάλιστα προβλέπουν και πρόσθετο τίμημα σε περίπτωση βελτίωσης της μακροοικονομικής κατάστασης της χώρας, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να συνιστά ξεπούλημα. Πέρα όμως από τις όποιες συζητήσεις περί θεωρητικής οικονομικής, η μέχρι σήμερα δομή των διαγωνισμών δείχνει ότι βασικός πυλώνας της αξιοποίησης δεν είναι η μεταβίβαση κυριότητας, αλλά η παραχώρηση στους επενδυτές του δικαιώματος επιφανείας. Η επιφάνεια προϋπήρχε της εισαγωγής του αστικού μας κώδικα το 1946, οπότε και καταργήθηκε. Ο σύγχρονος νομοθέτης αναγνώρισε τη χρησιμότητά της και την επανεισήγαγε με τον εφαρμοστικό νόμο του μεσοπρόθεσμου προγράμματος 3986/2011. Μάλιστα, αντίστοιχα δικαιώματα υπάρχουν και σε αρκετά άλλα ευρωπαϊκά κράτη, όπως η Γαλλία, η Ελβετία, η Ιταλία και η Γερμανία.
Το εμπράγματο δικαίωμα της επιφανείας αποτελεί ουσιαστικά κυριότητα με περιορισμένη διάρκεια επί κτισμάτων που ήδη υπάρχουν ή που πρόκειται να κατασκευαστούν πάνω σε γη που ανήκει στο Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα που ελέγχονται από αυτό. Η παραχώρηση επιφανείας λοιπόν διασπά την κυριότητα ανάμεσα στο έδαφος και στα κτίσματα, με αποτέλεσμα το μεν Δημόσιο να παραμένει κύριος του εδάφους, ο δε επενδυτής να καθίσταται κύριος των κτισμάτων που υπάρχουν στο έδαφος για όσο χρόνο διαρκεί το δικαίωμά του. Μετά τη λήξη της επιφανείας, τα κτίσματα περιέρχονται στον κύριο του εδάφους, δηλαδή στο Δημόσιο.
Oπως γίνεται αντιληπτό, η παραχώρηση στους επενδυτές του δικαιώματος επιφανείας κατορθώνει να συγκεράσει αφενός την πολιτική βούληση περί μη εκποίησης της δημόσιας γης και αφετέρου την ανάγκη για την εξασφάλιση της αναγκαίας επενδυτικής ευελιξίας και ασφάλειας. Σε αντίθεση προς άλλα παραδοσιακά μέσα αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας, όπως η μακροχρόνια μίσθωση και η επικαρπία, με την επιφάνεια ο επενδυτής μπορεί ελεύθερα να κατασκευάζει κτίσματα, να διαθέτει και να εκμεταλλεύεται αυτά κατά βούληση και να προστατεύεται έναντι οποιουδήποτε τρίτου, όπως ακριβώς και ένας κύριος. Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει στους επενδυτές να μεταβιβάζουν ελεύθερα την επιφάνεια και να την επιβαρύνουν με υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης, αυξάνοντας έτσι την αγοραστική αξία του δικαιώματος και διευκολύνοντας σημαντικά τη χρηματοδότηση των απαραίτητων επενδύσεων.
Ο πρόσφατος νόμος Χ για τις αποκρατικοποιήσεις και το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου, τροποποίησε μεταξύ άλλων και ορισμένες διατάξεις του δικαιώματος επιφανείας, ενισχύοντας σημαντικά την αξία του. Οι τροποποιήσεις αφορούν κυρίως: α) τη διάρκεια του δικαιώματος, β) τη δυνατότητα σύστασης κάθετων ιδιοκτησιών και κατάτμησης του ακινήτου και γ) την τύχη των βαρών και των συμβάσεων που σχετίζονται με το δικαίωμα μετά το τέλος αυτού.
Ειδικότερα, με την προγενέστερη ρύθμιση, η αρχική διάρκεια της επιφανείας δεν μπορούσε να ξεπεράσει τα 50 έτη, ενώ προβλεπόταν δυνατότητα παράτασής της έως τα 80 έτη υπό την προϋπόθεση όμως ότι είχε παρέλθει η αρχική διάρκεια. Η αξιοποίηση της δημόσιας γης αφορά ως επί το πλείστον μακροπρόθεσμες επενδύσεις από μηδενική βάση (greenfield investments) για την απόδοση των οποίων δεν επαρκούν τα 50 έτη. Ετσι, το Δημόσιο αντιμετώπιζε τον κίνδυνο επενδυτικής αδιαφορίας, λήψης μειωμένων οικονομικών προσφορών ή εμπλοκής του σε άσκοπες διαπραγματεύσεις που πιθανώς θα επιδείνωναν τη θέση του έναντι των ενδιαφερομένων επενδυτών. Ορθά, με τις πρόσφατες τροποποιήσεις, απλοποιείται το πλαίσιο της διάρκειας και παρέχεται πλέον η δυνατότητα να συσταθεί το δικαίωμα από την αρχή μέχρι τα 99 έτη.
Συμπληρώνοντας το προηγούμενο πλαίσιο που προέβλεπε τη δυνατότητα σύστασης μόνο οριζόντιων ιδιοκτησιών, ο νέος νόμος εισάγει τη δυνατότητα σύστασης και κάθετων ιδιοκτησιών. Επίσης, καθιερώνει τη δυνατότητα διαίρεσης του δικαιώματος επιφανείας κατά το πρότυπο της κυριότητας. Οι νέες αυτές προσθήκες έχουν ιδιαίτερη αξία ενόψει ιδίως του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την υλοποίηση στη χώρα μας τουριστικών επενδύσεων ευρείας κλίμακας, βασικό στοιχείο των οποίων αποτελεί σήμερα η ανάπτυξη τουριστικών κατοικιών και παραθεριστικών οικισμών.
Προς τον σκοπό ενίσχυσης της ασφάλειας δικαίου και της προστασίας των συμφερόντων του Δημοσίου, με τη λήξη της διάρκειας της επιφανείας λύονται πλέον όλες οι έννομες σχέσεις που έχει δημιουργήσει ο επιφανειούχος με τρίτους. Ετσι, οι συμβάσεις λύονται αυτοδικαίως, χωρίς οι τρίτοι να μπορούν να αξιώσουν αποζημίωση από το Δημόσιο εξαιτίας της λύσης τους. Στο ίδιο πλαίσιο, όλα τα βάρη που έχει συστήσει ο επενδυτής πάνω στα κτίσματα αποσβένονται αυτόματα.
Σε περίπτωση όμως παραίτησης του επενδυτή από την επιφάνεια ή άλλης απρόοπτης επιστροφής του δικαιώματος στο Δημόσιο, τα βάρη δεν αποσβένονται. Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, τα βάρη διατηρούνται για το διάστημα που έχει συμφωνηθεί και εξακολουθούν να βαρύνουν το δικαίωμα επιφανείας, το οποίο και συνεχίζει πλασματικά στο πρόσωπο του Δημοσίου. Κατ’ αυτό τον τρόπο και οι ενυπόθηκοι δανειστές του επενδυτή προστατεύονται επαρκώς και τα βάρη δεν επεκτείνονται στην κυριότητα, επιβαρύνοντας απαράδεκτα την περιουσία του Δημοσίου.
Ο θεσμός της επιφανείας λοιπόν, ειδικά μετά και τις πρόσφατες νομοθετικές τροποποιήσεις, φαίνεται πως αποτελεί έναν αξιόπιστο μηχανισμό αξιοποίησης της δημόσιας γης. Η επιτυχία όμως του νέου θεσμού, όπως και αυτή του προγράμματος αξιοποίησης των ακινήτων του Δημοσίου, θα εξαρτηθεί από την επίτευξη ενός σταθερού και επενδυτικά φιλικού οικονομικού περιβάλλοντος. Εάν αποτύχουμε, μαζί με εμάς και η επιφάνεια θα περάσει στην… αφάνεια.