Η αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και τα νέα δεδομένα για τις ΑΕΕΑΠ

Συντηρητικές είναι μέχρι στιγμής οι κινήσεις των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μετά τη θέσπιση του νέου θεσμικού πλαισίου λειτουργίας τους, το οποίο αναβάθμισε σημαντικά τις δυνατότητές τους. Στο επίκεντρο της νέας ρύθμισης περιλαμβάνεται η διεύρυνση του αντικειμένου των εν λόγω εταιρειών, οι οποίες πλέον μπορούν να επενδύουν σε πληθώρα ακινήτων, όπως κατοικίες, ξενοδοχεία, εξοχικές κατοικίες, ακίνητα υπό ανάπτυξη, οικόπεδα με οικοδομική άδεια, αλλά και να συμμετέχουν αυτόνομα ή συστήνοντας κοινοπραξίες, σε διαγωνισμούς του Δημοσίου, στο πλαίσιο της διαδικασίας αξιοποίησης κρατικών ακινήτων.

Οι πρώτες κινήσεις ανήκουν στην Eurobank Properties και την Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, οι οποίες διεκδικούν την απόκτηση 28 ακινήτων του Δημοσίου, στο πλαίσιο σχετικού διαγωνισμού που διοργανώνει το ΤΑΙΠΕΔ. Βάσει των όρων του διαγωνισμού, προβλέπεται η πώληση και επαναμίσθωση των ακινήτων από το Δημόσιο. Ο εν λόγω διαγωνισμός αποτελεί μια λίαν ελκυστική πρόταση για εταιρείες του είδους, δεδομένου ότι προσφέρει εγγύηση μελλοντικών εσόδων για πολλά χρόνια, κάτι που επιδιώκουν πάντα οι ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να διασφαλίσουν τις αποδόσεις τους για τα προσεχή χρόνια.

Αυτές ακριβώς οι προοπτικές που διανοίγονται για τις ΑΕΕΑΠ, μέσω δηλαδή των διαγωνισμών του Δημοσίου για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του, αποτέλεσαν και έναν βασικό λόγο για τη νέα επένδυση του καναδικού επενδυτικού κολοσσού της Fairfax στην Eurobank Properties.

Σε σχετικές του δηλώσεις, ο κ. Πρεμ Γουάτσα, επικεφαλής της Fairfax, ανέφερε ότι το μεγάλο χαρτοφυλάκιο δημοσίων ακινήτων που διατίθεται σταδιακά προς πώληση, έχει τη δυνατότητα να προσφέρει μεγάλες προοπτικές ανάπτυξης στους ιδιώτες επενδυτές. «Πιστεύουμε ότι οι προοπτικές στην Ελλάδα για την Eurobank Properties θα είναι πολύ μεγάλες για τα επόμενα πέντε χρόνια, ίσως ακόμα και για τα επόμενα 10 χρόνια», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Γουάτσα. Υπενθυμίζεται ότι η Fairfax έχει συμφωνήσει για την αύξηση του ποσοστού συμμετοχής της στην Eurobank Properties από το 19% στο 42%, μέσω αύξησης κεφαλαίου. Το ύψος της επένδυσης υπολογίζεται σε 164 εκατ. ευρώ.

Στην πρόσφατη έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, η Τράπεζα της Ελλάδος έκανε ειδική μνεία στις ΑΕΕΑΠ, τονίζοντας ότι τα επενδυτικά τους χαρτοφυλάκια έχουν επιδείξει ανθεκτικότητα, σε σχέση με το σύνολο της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων. Σύμφωνα με την ΤτΕ «η εξέλιξη αυτή μπορεί να αποδοθεί στα ποιοτικά χαρακτηριστικά (θέση, κατάσταση συντήρησης, ποιότητα κατασκευής κ.λπ.) των συγκεκριμένων ακινήτων, στην επαγγελματική διαχείριση, στην εξασφάλιση ικανοποιητικής διασποράς ως προς τη θέση και το είδος των ακινήτων, στην «ποιότητα» των υφιστάμενων μισθωτών και στο πιο ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς που διέπει τον θεσμό των εταιρειών αυτών».

Συνολικά, οι πέντε ΑΕΕΑΠ που λειτουργούν σήμερα στην ελληνική αγορά διαθέτουν 370 ακίνητα συνολικής αξίας (στο τέλος του 2012) της τάξεως του 1,4 δισ. ευρώ. Τα χαρτοφυλάκια περιλαμβάνουν κυρίως καταστήματα (49,6%) και γραφεία (44,9%), καθώς στην πλειοψηφία τους τα ακίνητα είναι μισθωμένα από εμπορικές τράπεζες. Πολύ μικρότερα ποσοστά αφορούν αποθηκευτικούς χώρους (2,7%), εμπορικά κέντρα (0,8%) και άλλα ακίνητα (2,0%).

Ως προς τη γεωγραφική τους διασπορά, το 65,3% (σε όρους αξίας) των επενδύσεων των ΑΕΕΑΠ σε ακίνητα έχει πραγματοποιηθεί εντός του νομού Αττικής, το 28,4% σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας, ενώ το υπόλοιπο 6,3% σε χώρες της Ανατολικής Ευρώπης (Ρουμανία, Σερβία, Ουκρανία). Η μέση απόδοση των καταστημάτων των επενδυτικών χαρτοφυλακίων του συνόλου των ΑΕΕΑΠ υπολογίζεται σε 8,6%, ενώ των γραφειακών χώρων σε 8,8%. Αντίστοιχα, η μέση μερισματική απόδοση ανά μετοχή από το 2009 μέχρι το τέλος του 2011, για το σύνολο των εταιρειών, ανήλθε σε 9,3% και είναι υψηλότερη σε σχέση με τη μέση μερισματική απόδοση αντίστοιχων εταιρειών σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η οποία δεν ξεπερνά το 5,1%. Βέβαια, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ούτε τα ποιοτικά αυτά ακίνητα των ΑΕΕΑΠ δεν απέφυγαν τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης και της γενικότερης ύφεσης που έπληξε και την αγορά ακινήτων. Οι αξίες των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ δέχθηκαν σημαντικό πλήγμα την τελευταία διετία (20112012), οδηγώντας τις εταιρείες σε σημαντικές ζημίες από την αποτίμηση των ακινήτων τους στην εύλογη αξία. Ωστόσο, όπως ανέφερε στην «Κ» ο κ. Γιώργος Χρυσικός, επικεφαλής της Eurobank Properties, η μείωση των τιμών κατά το τρέχον έτος θα είναι σαφώς ηπιότερη, με τάσεις σταθεροποίησης από το 2014 και μετά.

Σύμφωνα με την εκτίμηση της ΤτΕ, το νέο θεσμικό πλαίσιο αναμένεται να δώσει ώθηση στον θεσμό των ΑΕΕΑΠ και να προκαλέσει επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ πιθανή είναι και η εμφάνιση νέων σχημάτων. Ιδίως ως προς το τελευταίο, καθοριστικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει το γεγονός ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο μείωσε το απαιτούμενο αρχικό μετοχικό κεφάλαιο σε 25 εκατ. ευρώ (από 29,35 εκατ. ευρώ), η αύξηση του επιτρεπόμενου ορίου μόχλευσης στο 75% του ενεργητικού των ΑΕΕΑΠ (από 50%) και του ελάχιστου υποχρεωτικού ποσοστού διανομής μερίσματος στο 50% των καθαρών τους κερδών (έναντι 35% που ίσχυε μέχρι πρόσφατα), προκειμένου να προσεγγιστούν τα αντίστοιχα ισχύοντα ποσοστά στις διεθνείς αγορές.

Του ΝΙΚΟΥ Χ. ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

Πηγή: Η Καθημερινή