Ριζικές αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ

Αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ. Αποκτούν δικαίωμα συμμετοχής σε διαγωνισμούς και επενδύσεων σε κατοικίες. Μέχρι Καθοριστικό ρόλο στην προσέλκυση ξένων επενδυτικών κεφαλαίων και στην ανακεφαλαιοποίηση του κλάδου των ακινήτων αναμένεται να διαδραματίσουν οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μετά την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου που τις διέπει, προκειμένου αυτό να εναρμονιστεί με τη διεθνή πραγματικότητα. Οι σημαντικότερες αλλαγές, σε σχέση με το σημερινό νομοθετικό πλαίσιο, αφορούν την παροχή της δυνατότητας στις ΑΕΕΑΠ να συστήνουν κοινοπρακτικά σχήματα, να συμμετέχουν σε διαγωνισμούς παραχώρησης της εκμετάλλευσης ακινήτων, όπως επίσης και να επενδύουν σε υπό ανάπτυξη οικοπεδικές εκτάσεις και σε κατοικίες (εξοχικές και μη). Ειδικά όσον αφορά τις κατοικίες, ορίζεται ότι το μερίδιό τους ως ποσοστό επί του συνολικού χαρτοφυλακίου μιας ΑΕΕΑΠ δεν μπορεί να ξεπερνά το 25%.

Οι σχετικές διατάξεις αποτέλεσαν αντικείμενο πολύμηνης διαπραγμάτευσης μεταξύ των εκπροσώπων της αγοράς, του ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας Ελληνικού Δημοσίου) και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, η οποία επιμελήθηκε το περιεχόμενο του σχεδίου νόμου προτού το υποβάλει στο υπουργείο Οικονομικών. Μέχρι σήμερα, οι ΑΕΕΑΠ δεν επιτρεπόταν να επενδύουν σε άλλες μορφές ακινήτων, πέραν των ακινήτων εισοδήματος, δηλαδή σε ολοκληρωμένα κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα κι εμπορικά καταστήματα/αποθήκες και άλλα ακίνητα που αποτελούσαν αντικείμενο ενοικίασης (π.χ. βενζινάδικα).

Ταυτόχρονα με την Ελλάδα, σε αντίστοιχες αλλαγές προσανατολίζονται και οι Αρχές στην Ισπανία και την Ιρλανδία, αφού αμφότερες οι χώρες της Ευρωζώνης έχουν αναγνωρίσει τις δυνατότητες που παρέχουν οι επενδυτικές εταιρείες ακινήτων, καθώς αποτελούν έναν από τους αποτελεσματικότερους τρόπους (και με υψηλό ποσοστό διαφάνειας) για την ανακεφαλαιοποίηση του κλάδου των ακινήτων, μέσω της προσέλκυσης τόσο εγχώριων όσο και ξένων κεφαλαίων. Η επίτευξη του στόχου αυτού είναι βασική στην προσπάθεια που καταβάλλεται για την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών, όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και διεθνώς, καθώς οι τελευταίες έχουν επιβαρύνει σημαντικά τους ισολογισμούς τους με ακίνητα που δυσκολεύονται να διαθέσουν στην αγορά.

Στο πλαίσιο αυτό, το ισπανικό Κοινοβούλιο ψήφισε πριν από λίγες εβδομάδες την τροποποίηση του θεσμικού πλαισίου για τις ΑΕΕΑΠ, βάσει της οποίας η φορολογία κερδών των εν λόγω εταιρειών μηδενίζεται εφόσον το 80% των εσόδων τους διανέμεται στους μετόχους με τη μορφή μερίσματος, οι οποίοι στη συνέχεια φορολογούνται με βάση τη σχετική φορολογία μερισμάτων. Μέχρι σήμερα, τον φόρο τον κατέβαλλε η ίδια η ΑΕΕΑΠ, με αποτέλεσμα να αποθαρρύνονται οι επενδυτές από τη σύσταση και λειτουργία τέτοιων εταιρειών. Αντίστοιχα, η Ιρλανδία δρομολογεί και αυτή νέο νομοθετικό πλαίσιο, που θα εγκαινιάζει τον θεσμό των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στη χώρα, κάτι που δεν ίσχυε μέχρι πρότινος. Στόχος της κυβέρνησης είναι η άντληση κεφαλαίων από τις τράπεζες, που είναι και μεγαλοϊδιοκτήτες ακινήτων, ώστε αυτές, με τη σειρά τους, να αυξήσουν τα διαθέσιμα κεφάλαια για παροχή νέων στεγαστικών δανείων, παράγοντας κρίσιμος για την ανάκαμψη του κλάδου των ακινήτων.

Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, ο ανταγωνισμός είναι σαφής για την Ελλάδα, όπου ναι μεν λειτουργούν σήμερα τρεις ΑΕΕΑΠ (Eurobank, Πειραιώς και MIG), αλλά υπάρχουν πολλά παραδείγματα εταιρειών που δεν προχώρησαν τελικά στη σύσταση ΑΕΕΑΠ λόγω των σημαντικών περιορισμών που ίσχυαν μέχρι πρότινος σε ό,τι αφορά το είδος των ακινήτων που μπορούσαν να επενδύουν. Ούτως ή άλλως βέβαια, το σκηνικό θα διαφοροποιηθεί με την επικείμενη συγχώνευση της Eurobank Properties με την αντίστοιχη εταιρεία της Εθνικής, την Εθνική Πανγαία, η οποία διαθέτει ακόμα μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο από την εισηγμένη εταιρεία, αλλά παρέμενε μέχρι πρότινος εκτός Χρηματιστηρίου λόγω των αρνητικών οικονομικών και επενδυτικών συνθηκών.

Πλέον, η διεύρυνση του σκοπού των εταιρειών αναμένεται να αποτελέσει τον κινητήριο μοχλό για την τοποθέτηση σημαντικών κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων, ενώ παράλληλα ανοίγει και ο δρόμος για τη συμμετοχή των συγκεκριμένων εταιρειών στους υπό προκήρυξη διαγωνισμούς του Δημοσίου για την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας του. Επιπλέον, προσφέρει στις εταιρείες του κλάδου, και σε όσες δημιουργηθούν στο μέλλον, τη δυνατότητα συμμετοχής στον κλάδο της τουριστικής κατοικίας (δηλαδή κατοικιών που είναι ενταγμένες σε οργανωμένα τουριστικά συγκροτήματα), ο οποίος θεωρείται και είναι πολλά υποσχόμενος λόγω της υστέρησης της χώρας σε σχέση με άλλες, ανταγωνιστικές του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, χώρες.

Πλέον, όπως επισημαίνουν φορείς της αγοράς, οι ΑΕΕΑΠ αναμένεται να διαδραματίσουν πρωταγωνιστικό ρόλο στην αγορά ακινήτων, καθώς αποτελούν τον διαφανέστερο και ταυτόχρονα οικονομικά αποδοτικότερο τρόπο επένδυσης σε ακίνητα, όντας τα κύρια επενδυτικά οχήματα που επιλέγουν οι περισσότεροι ξένοι επενδυτές όταν επιθυμούν να εισέλθουν σε μια αγορά. Αλλωστε, οι ελληνικές εταιρείες του είδους διέπονται από εξαιρετικά ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς σε σχέση με το τι ισχύει στην αγορά ακινήτων, δεδομένου ότι ο ανώτατος φορολογικός συντελεστής ανέρχεται σε 2‰ ετησίως επί του ενεργητικού της εκάστοτε εταιρείας.

Του ΝΙΚΟΥ Χ. ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

Πηγή: Η Καθημερινή